4,3M$ plus petit que 2,9M$?

Nouvel hôtel de ville et espace bibliothèque à Sainte-Anne-des-Lacs

Henri Beauregard – Au centre communautaire de la Municipalité, samedi 26 octobre dernier, avait lieu une journée « portes ouvertes dynamiques » pour informer les citoyennes et citoyens sur le projet d’un nouvel hôtel de ville et espace bibliothèque. Parmi les nombreux enjeux abordés, l’un d’eux est celui de la rénovation des bâtiments existants ou de la construction d’un nouvel édifice.

Quelques constats

Les audits réalisés par des experts en architecture et en ingénierie ont conclu que les bâtiments – hôtel de ville et bibliothèque – devaient faire l’objet de rénovations importantes. Dès lors, se pose la question de la façon de le faire, rénover ou construire neuf  ?

En 2024, le coût estimé des réparations de l’hôtel de ville s’élève à 1 990 862 $ et celui de la bibliothèque à 870 126 $. Le coût total d’une rénovation est donc de 2,9 M$.

Le coût pour une construction neuve d’un nouvel édifice incorporant à la fois l’hôtel de ville et un espace bibliothèque a été élaboré à partir des standards établis par la Direction de l’ingénierie et infrastructures de la Fédération des municipalités du Québec. 

Le coût de construction, les frais incidents (provision pour imprévus), les honoraires, l’achat d’œuvres d’art et les taxes applicables sont de 4 092 703 $. En chiffres arrondis, c’est un montant de 4,1 M$ auquel il faut ajouter 200 k$ pour la démolition de l’hôtel de ville, la construction étant prévue au même endroit que l’hôtel de ville actuel. Au total, il s’agit d’un montant de 4,3 M$.

Ce dernier montant constitue un ordre de grandeur du projet, des expertises plus poussées permettront de mieux le préciser. Notons qu’il s’agit uniquement d’un coût de construction et qu’il exclut, par exemple, les frais d’aménagement, l’achat de nouveau mobilier, etc.

Les subventions

L’une des différences importantes entre les deux approches, rénover ou construire à neuf, découle du fait que la deuxième donne droit à des subventions et non la première.

En effet, une construction neuve de l’hôtel de ville se qualifie pour le Programme d’amélioration et de construction d’infrastructures municipales (PRACIM) du ministère des Affaires municipales, tandis que l’espace bibliothèque l’est du côté du ministère de la Culture et des Communications.

Ensemble, en considérant les différents volets de subventions et des dépenses admissibles, une construction neuve permettrait des subventions d’un montant de 2 247 600 $, soit un peu plus de 50 % du coût total.

Le coût net 

Le tableau compare le coût net, soit après les subventions, entre les deux approches.

On constate que le coût de la rénovation demeure à 2,9 M$ et celui d’une construction neuve est de 2,1  M$ (4,3 M$ – 2,2 M$).

De fait, si on conserve un taux de subvention de 50 %, un simple produit croisé nous indique que du moment où le coût de construction demeure inférieur au double du coût de rénovation, la construction neuve demeure plus économique. Autrement dit, en termes monétaires, une construction neuve de 5,8 M$ est équivalente à une rénovation de 2,9 M$, soit une hausse de 33 % par rapport au montant projeté (4,3 M$).

L’impact sur le compte de taxes.

En écartant les possibilités de recueillir des dons (pourquoi pas par exemple, un espace COGECO pour la bibliothèque) et/ou d’affecter une part de surplus d’un exercice financier (hautement prévisible en 2024 !), la Municipalité devrait emprunter la somme 2 053 400 $.

De plus, en supposant que le montant du service de la dette (remboursement et intérêt) dudit emprunt provienne uniquement par une hausse de taxes – il existe d’autres possibilités – on peut estimer l’impact fiscal d’une telle mesure.

Ainsi, selon la valeur foncière d’une résidence de 500 k$, de 750 k$ ou d’un million de dollars, sur une base annuelle, la hausse de taxes serait respectivement de 42,54 $, de 63,81 $, et de 85,08 $.

La question du registre

Au dernier Conseil municipal du 11 novembre, il a été adopté une résolution d’un règlement d’emprunt de 2 M$, un financement semblable à celui du projet hôtel de ville et espace bibliothèque. Cela s’est fait en quelques minutes. Or, puisque les sommes sont prévues pour des travaux routiers, une fois la résolution adoptée par la majorité des conseillers, le débat est clos.

En ce qui a trait à un emprunt pour le projet hôtel de ville et espace bibliothèque, la situation est différente. Un « registre » est ouvert et les citoyennes et citoyens peuvent le signer pour demander un référendum d’acceptation ou de rejet dudit le règlement d’emprunt. Un seuil minimal de signatures est nécessaire pour la tenue d’un tel référendum (nombre inconnu pour l’instant). 

Notons que sur les plans monétaire et organisationnel, les coûts d’un tel référendum correspondent à ceux d’une élection générale. 

Dans les faits, selon moi, la signature ou non du registre constitue déjà une forme de référendum. Que faire si vous approuvez le projet et appuyez le règlement d’emprunt ? Vous ne signez tout simplement pas le registre ! C’est contre-intuitif, j’en conviens, mais si le seuil minimal requis de signatures au registre pour lancer les procédures d’un référendum officiel n’est pas atteint, le règlement d’emprunt et le projet pourront aller de l’avant. S’abstenir de signer le registre, c’est dire oui au projet hôtel de ville et espace bibliothèque. 

Et à la lumière des informations disponibles, la construction neuve s’avère la solution la plus économique.